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在“如狼似虎”的地产圈 路劲为何独“佛系”

发表时间: 2019-11-10

  十二年前,路劲曾“以小吞大”收购孙宏斌的顺驰地产。站上一个高起点的路劲,在房地产高速发展的十年间,却再也没有表现出这么大的魄力。

  虽然踏错行业规模增长“主旋律”,但路劲依然不乏稳健成长态势。只是相对于正荣地产、中国金茂这类跑步迈入“千亿”阵营的同业来说,路劲发展之路显得更为“佛系”。

  近来,美元利率有所缓和,发境外债的房企也逐渐增多。2019年9月以来,数十家龙头房企密集发行美元优先票据,这其中包括正荣地产、建业地产、天誉置业等。

  数据显示,九月发债的房企大都获得一个较以往低的票面利率。比如建业地产2亿美元5年期优先票据,票面利率只有6.75%。

  这个利率无论是和建业地产以往发行美元票据相比,还是和同业相比都处于一个较低水平。仅有泰禾、天誉等房企票面利率高于10%以上。

  紧跟这股行业发债潮,9月26日路劲基建有限公司(01098-HK)也公告发债计划,建议发行4.8亿美元2024年到期美元优先票据。

  公司表示,本次发售所得款项净额约为4.73亿美元,将用于收购或投资物业项目,或作一般企业用途。

  该笔美元债要比公司今年早前发行的两笔4亿元美元优先票据利息低。一月份发行的票面利率为7.75厘,二月分发行的为7.875厘,均比本次高一厘多。

  路劲地产官网也表示,本次发行为今年迄今同类评级地产公司相似年期美元债券发行定价水平最低之一,5年期的发行也是同类评级地产公司自2018年以来取得的最长发行年期。

  最终价格定为6.7%,为债券公允价值底限,表明公司整体经营战略和信用状况受到市场长期认可。

  9月28日路劲地产集团官网显示,该笔4.8亿美元债已经成功发行,期限5年,利率6.7%。路劲地产集团成立于2003年,是路劲基建房地产业务的旗舰公司。

  路劲地产虽从属于路劲基建,但路劲基建早已把业务重心转移到路劲地产这边来。早前路劲基建曾想拆分公路业务,但计划流产。

  但这并不妨碍公司聚焦房地产发展主核心。为淡化基建色彩,2018年1月公司采纳中文名简称“路劲”。

  本次融资也是路劲在为自己的房地产业务铺路。公司在融资公告中透露,融资净额将用于收购或投资物业项目。

  2019年下半年,房地产行业融资利率工具、规模额度都遭到前所未有的监管限制。在房地产融资形势极为严峻情形下,路劲能获得6.7%票息,是幸运还是实力?

  有业内人士表示,受益于美国10年期国债收益率缓慢下降,海外融资利率有所缓和。但也要看到发债利率与评级有关,评级越高,发债利率越低,反之则相反。

  企业经营状况和偿债能力等关键指标直接影响自身评级。从路劲2019年一路走低的美元债利率是否可以推演公司近年经营状况比较健康?

  还是用数字说话。数据显示,路劲营业总收入从2014年100.96亿元,增长至2018年196.51亿元。扣非后归母净利润从2014年8.58亿元,增长至2018年24.28亿元。

  从营收规模看,路劲的体量不算的。公司虽然保持一定速度增长,但却远不及其他同行“爆发式”增长。

  公司近五年业绩在平稳增长下,路劲资产负债率保持出奇的稳定。与同等规模房企相比,公司资产负债率甚至还属于相对偏低水平。

  从路劲最新中期财报看,截至2019年6月30日,公司未经审核综合现金及现金等价物约为139.17亿港元。

  总借贷约为272.1亿元港元,其中短期借贷总额约为122.2亿港元,长期借贷总额约为149.9亿港元。

  公司现金结余与短期借贷比率约为1.1,虽能覆盖短期借贷,但公司仍然面临一定流动性压力。

  首先公司房企最重视的发展根基土储看,公司土储量一直不高,近年都维持在1000万平方米以下。这与行业公司年年攀升的土储面积大相径庭。

  2017年公司新获取19幅住宅及商业用地,发展面积合约242万平方米。进入2018年路劲仅暂获9幅地块,扩充发展面积约104万平方米。

  从总土地储备情况看,2017年末公司土地储备约为833万平方米。到2018年末累计土地储备跌至800万平方米,还含有已销售但未交付面积193万平方米。

  截至公司最新半年财报显示,路劲拿地力度还在弱化中。2019年上半年公司共获取4幅住宅用地,www.860438.com,楼面面积约45万平方米。

  这4幅土地中仅有北京一副是公司100%权益。其它三幅都是合作开发,省钱省力同时,公司权益也被稀释。

  从拿地风格看,路劲还是秉承了港资房企谨慎、稳健风格,这是一般内房企少有的。相对于招拍挂,公司更倾向于收购模式获取资源。

  最有名的是公司在12年前收购孙宏斌的顺驰,将近500万平方米土储收入囊中。根据公司2007年财报,完成收购顺地产后,公司土地储备规模倍增至610万平方米。

  虽然收购让公司占到一个很高的起点,但可惜路劲在后面十几年的发展中,再也没有表现出如此大的魄力。

  对于拿地,路劲联席主席单伟豹曾在接受腾讯房产访问时表示,不是没有拿,是拿不到。2004年举牌拿地肯定赚钱,现在拿到地则要查成本。

  或是出于成本考量,路劲才在“如狼似虎”的房企圈表现得相当“佛系”。不过,公司也正是公司对安全发展的诉求,让路劲发展之路比同业要显得“踏实”得多。

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